Kira tespit davası, bir kiracının veya ev sahibinin kira sözleşmesi süresince kiralanan şey üzerindeki kira bedeline ilişkin uyuşmazlık yaşaması durumunda açtığı bir dava türüdür. Örneğin kiracı kira bedelinin aşırı yüksek olduğunu düşünüyor veya ev sahibi kira bedelini artırmak istiyor olabilir. Bu tür durumlarda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması ve anlaşmaya varılamaması durumunda şartları mevcutsa kira tespit davası açılabilmektedir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında bir kira sözleşmesinin varlığı zorunludur. Kira sözleşmesinin muhakkak yazılı olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması ispat açısından taraflara kolaylık sağlayacaktır.
Kira tespit davası açabilmek için tıpkı her davada olduğu gibi hukuki yararın mevcut olması şarttır. Hukuki yararın bulunmadığı durumlarda işbu dava reddedilecektir.
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerindeki kira bedelinin tespiti maksadıyla açılabilmektedir. Taşınır kirası olan otomobil kira sözleşmesinde işbu madde hükümleri uygulanamaz. Dolayısıyla kira tespit davası açmak için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mutlaka konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi olması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir
Kira tespit davasının ne zaman açılacağı hususunu irdelerken ilgili yasa maddesini nazara almak gereklidir. Kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davası ve bu kararın ne zaman uygulanmaya başlayacağına dair hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 345
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
İlgili maddeye göre kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiraya veren kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirim yapar ve izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede artış maddesi bulunuyorsa Türk Borçlar Kanunu 345 üçüncü fıkra gereğince yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu halde her durumda ihtarname şartı aranmaz.
Uygulamada kira sözleşmeleri çoğu kez kırtasiyeden alınan matbu metinlerle yapılır. Taraflar ayrıca artış maddesi yazmasa dahi sözleşmede yıllık TÜFE, TÜFE ÜFE ortalaması veya ÜFE gibi oranlarda artış düzenlemesi bulunabilir. Bu tür maddelerin bulunduğu sözleşmelerde kira tespit davası açmak için ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek bulunmayabilir. Şartları oluşmuşsa beşinci yıl içinde açılan davada tespit edilen bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanması talep edilebilir.
Örneğin 01.01.2015 başlangıç tarihli bir sözleşmede artış şartı varsa beşinci yıl 01.01.2020 tarihinde dolmuş olur. Kiraya veren 07.11.2020 tarihinde dava açsa dahi şartları varsa 01.01.2020’den itibaren uygulanmasını talep edebilir. Artış maddesi olmasaydı ya yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp yeni dönemin sonuna kadar dava açılması gerekirdi.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir
Kira tespit davasında kira bedelinin nasıl belirleneceği Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa ilgili mevzuat saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Tarafların artışa ilişkin anlaşmaları Türk Borçlar Kanunu 344 birinci fıkradaki sınırı aşmamak şartıyla geçerlidir. Bu sınır TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar arasında artış konusunda anlaşma yoksa hâkim yine bu üst sınırı aşmamak kaydıyla kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre belirleme yapar.
Beş yılı aşan sözleşmelerde veya beşinci yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim yeni kira bedelini belirlerken üç ölçütü birlikte değerlendirir. TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri. Uygulamada hâkim hakkaniyet indirimi de yapabilir.
Beş Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır
Beş yılı dolan sözleşmelerde kira bedelinin emsal kiralara göre yükseltilmesi çoğu kez kira tespit davası ile mümkün olur. Kiraya verenin emsal kiralara göre doğrudan zam yapması ve bunu tek taraflı uygulaması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu 344 birinci fıkra emredici nitelikte olup artışın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerli olacağını düzenler.
Bu nedenle beş yılı dolan kiracı için kiraya verenin şartları oluşmuşsa kira tespit davası açması gerekir. Kira tespit davalarında teknik süreler ve usul kuralları bulunduğundan süreç avukat aracılığıyla yürütüldüğünde hak kaybı riski azalır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu 344 üçüncü fıkra uyarınca mahkemece belirlenen bedel esas alınarak yeni bir tespit davası genellikle ancak sonraki beş yılın sonunda gündeme gelir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir
Kira tespit davasını kiraya veren, malik ve kiracı açabilir. Kiraya veren ile malikin aynı kişi olması zorunlu değildir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı yönünden dava açabilir ve bu durumda dava arkadaşlığı ihtiyari niteliktedir.
Elbirliği mülkiyette maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir. Elbirliği mülkiyette zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın birlikte açılması gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı tarafında birden fazla kişi varsa dava tüm kiracılara karşı yöneltilmelidir.
Kira Tespit Davası Nerede Açılır
Kira tespit davası kural olarak davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede yetki şartı kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda sözleşmede belirlenen yer mahkemesi yetkili olur. Örneğin sözleşmede belirli bir sulh hukuk mahkemesinin yetkili kılındığı düzenlenmişse dava taşınmaz başka yerde olsa dahi o mahkemede açılmalıdır.
Kira tespit davası teknik şartlar ve süreler içerdiğinden dava açmadan önce hukuki destek alınması sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir.