Kiracı Tahliyesi Nedir
Kiracının tahliyesi, kiracının kiralanan taşınmazdan hukuki yollar dâhilinde çıkartılması manasına gelmektedir. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine birçok düzenleme mevcut ise de kanun koyucu eşit ölçüde mülk sahiplerini de korumakta, kiracının tahliyesi için çeşitli hukuki imkânlar öngörmektedir. Bu yazıda tahliye sebeplerinin genel olarak neler olduğuna değinilecektir.
Kiracıyı Evden Çıkarma Nedenleri Nelerdir
Kira hukuku mevzuatı ağırlıklı olarak kiracı lehine düzenlemeler barındırsa da belirli koşulların varlığı halinde kiracının tahliye edilebileceği durumları da düzenlemiştir. Aşağıda uygulamada sık karşılaşılan tahliye nedenleri özetlenmiştir. Her bir davanın ne zaman açılabileceği, nasıl açılacağı, ne talep edileceği ve masraf kalemleri farklılık göstermektedir.
kira sözleşmesinin 10 uzama yılı boyunca devam etmesi sebebiyle tahliye davası
Kiraya veren, kira sözleşmesinin 10 uzama yılı boyunca devam etmesi halinde hiçbir sebep göstermeksizin belirli teknik şartlara uyarak kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesi için tahliye davası açabilir.
kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları sebebiyle tahliye davası
Kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise kira sözleşmesinin niteliğine ve şartlarına uygun olarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
kiralanan taşınmazda yapılacak yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası
Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesinin niteliğine ve şartlarına uygun olarak açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
taşınmazın yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda belirtilen süreler ve bildirim şartlarına uymak koşuluyla açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmazsa kiraya veren, kanunda yazılı şartlar doğrultusunda icra takibi yapmak veya dava açmak yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
kiracının kirayı ödememesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kanunda yazılı şartlara uyarak kira ilişkisini dava yoluyla sona erdirebilir.
kiracının temerrüt sebebiyle tahliyesi davası
Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini hiç ödemez veya eksik öderse kiraya veren tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu takipte borcun ödenmemesi veya takibe itiraz edilmesi halinde somut duruma göre tahliye ya da itirazın kaldırılması ve tahliye davası sonucunda kiracının tahliyesine karar verilebilmektedir.
kiracının veya eşinin aynı ilçede başka bir evinin olması ve kiraya verenin bunu sonradan öğrenmesi halinde açılabilecek tahliye davası
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa kanunda belirtilen süreler içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir ve tahliye talep edebilir.
kiracının iflas etmesi halinde belirlenen süre içinde güvence gösterilmemesi halinde tahliye
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini talep edebilir. Kiraya veren, kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde güvence verilmezse kiraya veren sözleşmeyi derhal feshedebilir.
kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı halinde tahliye
Kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu kapsam olağanüstü fesih niteliğinde olup kira bedelinin düşük kalması gibi olağan sebepler bu başlık altında değerlendirilmez.
kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması sebebiyle tahliye
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirir. Aykırılık giderilmezse kiraya veren dava yoluyla fesih ve tahliye talep edebilir.
kiracının komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması halinde tahliye
Kiracı, kiralananı kullanırken komşulara saygı göstermek zorundadır. Sürekli gürültü, ortak alanların kirletilmesi gibi davranışlar bu borca aykırılık oluşturabilir. Kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur. Aykırılık sürerse kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir.
kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi halinde tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi halinde veya verilecek sürenin yararsız kalacağı anlaşılıyorsa ya da davranışın kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir. Kiracı tahliye etmezse dava yoluyla tahliye sağlanabilir.
Örneğin bir konut kiralamasında apartman dairesinde çok sayıda hayvan barındırılması, ses ve koku nedeniyle komşular açısından çekilmez hâl oluşturabilir. Bu durumda olayın tespiti ve ispatı ile tahliye talebi gündeme gelebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/9161 K. 2018/1613 T. 26.2.2018 ilamı
Somut olayımızda TBK’nın 316 üçüncü fıkrasında düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Dosya kapsamı ve tanık beyanları ile kiralananda çok sayıda köpek barındırılması nedeniyle havlama ve koku sebebiyle kiralayanların ve komşuların rahatsız olduğu anlaşılmaktadır. Davalı kiralananı hayvan barınağı olarak kiraladığını savunmadığına göre uyuşmazlığın TBK 316 üçüncü fıkra kapsamında değerlendirilmesi suretiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir
Kiracı kira bedelini düzenli ödese ve yükümlülüklerini yerine getirse bile yukarıda sayılan bazı tahliye sebepleri yine ileri sürülebilir. Tahliye nedenlerinin yalnızca bir kısmı kira bedelinin ödenmemesiyle ilgilidir. Diğer sebepler daha çok ihtiyaç, yeniden inşa imar, yeni malik ihtiyacı ve kiracının kullanım biçimi gibi hususlara dayanır.
Bununla birlikte kiracı düzenli ödeme yaptığını düşünse dahi sözleşmedeki artış şartına uygun ödeme yapılmaması halinde eksik ödeme gündeme gelebilir. Bu durum temerrüt ve tahliye sürecini doğurabilir. Örnek olarak kira artış maddesine göre aylık bedelin belirli bir tutara çıkması gerekirken küçük bir farkla eksik ödeme yapılması halinde dahi, borcun yasal süre içinde tamamlanmaması durumunda temerrüt hükümleri uygulanabilir.
Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Kiraya veren sözleşmedeki artış maddesine göre oluşan kira farklarını geriye dönük olarak talep edebilir. Ancak kiracı, yasal süre içinde borcu ödeme emri üzerine tam olarak ifa ederse temerrüt nedeniyle tahliye şartları oluşmayabilir. Öte yandan icra takibinin borç ödenmese de ihtar etkisi doğurduğu durumlarda, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar koşulları oluştuğunda ayrıca tahliye davası gündeme gelebilir.
Aşağıdaki emsal kararda küçük bir eksik ödeme nedeniyle de temerrüt değerlendirmesi yapıldığı görülmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar, 01.12.2015 Tarihli ilamı
Dosya kapsamından takip konusu ay kirasının eksik ödendiği ve ödeme emrinde verilen süreye rağmen eksik kalan kısmın tamamlanmadığı anlaşılmıştır. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle itirazın kaldırılması ve temerrüt nedeniyle tahliye koşullarının oluştuğu gözetilerek karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.