Tapu iptal ve tescil davası nedir?
Tapu iptal ve tescil davası kanuna aykırı usulsüz veya yolsuz düzenlendiği ileri sürülen tapu kaydının iptali ile gerçek hak durumuna uygun şekilde yeniden tescil edilmesini amaçlayan davadır. Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden tapu sicilinde sonuç doğuracak şekilde icra edilemez.
Yolsuz tescil ne demek?
Ayni haklar kural olarak tescil ile doğar. Ancak tescilin hukuki sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Tapu sicilinde sebebe bağlılık ilkesi geçerli olduğundan tescilin haklı ve geçerli bir sebebe dayanmaması halinde tescil yolsuz sayılır. Gerçek hak durumuna uymayan tescil yolsuz tescildir.
Yolsuz tescile örnek olarak tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyeti veya tasarruf yetkisinin bulunmaması, tescile dayanak işlemin şekle aykırı olması, sahte vekaletname ile işlem yapılması, aynı taşınmaz hakkında birden fazla tapu kaydı bulunması gibi haller verilebilir.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse bu nedenle ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Tapu iptal ve tescil davası hangi sebeplerle açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şu şekildedir.
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Muris muvazaası mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Tapu iptal ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynından doğan davalardandır. Bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki nedeniyle mahkeme yetkili olup olmadığını yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırır.
Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesidir. Ancak uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye ticaret mahkemesi veya Tüketici mahkemesi gibi mahkemelerin görevli olması da mümkündür. Yanlış görevli mahkemede dava açılması süre kaybına ve ek masraflara yol açabileceğinden hukuki destek alınması önemlidir.
Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre
Hukuki güvenlik ilkesi gereği bazı davalar belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Süre bazen hak düşürücü süre bazen zamanaşımı şeklinde düzenlenir. Hak düşürücü sürede süre geçince hakim bunu kendiliğinden dikkate alır. Zamanaşımında ise davalı tarafından süresinde ileri sürülmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davasında dava konusu mülkiyet hakkı olduğundan genel kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmaz. Ancak bazı özel hallerde süreler gündeme gelir.
- Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılmışsa tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu kapsamda 10 yıllık ve 20 yıllık süreler önem taşır.
- Kadastro işlemlerine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık hak düşürücü süre söz konusu olabilir.
- İrade sakatlığı hile korkutma aldatma gibi nedenlere dayalı tapu iptal ve tescil davalarında 1 yıllık hak düşürücü süre gündeme gelebilir.
Tapu iptal ve tescil davası kime karşı açılır?
Tapu iptal ve tescil davası tapu kaydında malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Tapuda malik görünen kişi ölmüşse dava mirasçılarına yöneltilir. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunabileceğinden tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir.
Dava ile birlikte tapu kaydındaki üçüncü kişilere ait ayni veya şahsi hakların kaldırılması da isteniyorsa bu kişiler de davalı olarak gösterilmelidir. Örneğin ipotek terkini talep ediliyorsa lehine ipotek tesis edilen kişi aleyhine de dava açılmalıdır.
Tescil davası niteliğindeki bazı hallerde ise dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılabilir.
Tapu iptal ve tescil davasında nerelere dikkat edilmeli?
Tapu iptal ve tescil davalarında dayanılan sebebe göre strateji belirlemek önemlidir. Dava dilekçesinde taşınmazın ada parsel bağımsız bölüm gibi tapu bilgileri, taşınmazın fiili durumu, hangi işlemle nasıl bir hukuka aykırılık oluştuğu açık şekilde anlatılmalıdır.
Mahkeme tapu kayıtlarını ve dayanak belgeleri ilgili tapu müdürlüğünden celp edecektir. Buna rağmen dilekçede doğru tapu bilgilerine yer verilmesi gereksiz yazışmaları ve zaman kaybını azaltır.
Somut olaya göre keşif ve bilirkişi incelemesi talebi ile tanık anlatımlarının hangi hususlarda yoğunlaştırılacağı planlanmalıdır. Özellikle ehliyetsizlik, muvazaa, vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplerde delil stratejisi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Tapu iptal ve tescil davasında dava masrafı ne kadardır?
Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak nispi harç uygulanır. Harç taşınmazın dava değeri üzerinden hesaplanır. Dava açılırken harçla birlikte gider avansı da yatırılır.
Yargılama sırasında keşif, bilirkişi incelemesi, tebligat ve müzekkere giderleri gibi kalemler ortaya çıkabilir. Davanın niteliği ve taşınmazın durumuna göre bilirkişi sayısı ve keşif ihtiyacı artabileceğinden masraflar dosyadan dosyaya değişebilir.